在设施管理领域，“硬服务”处理实物资产，“资产”包括建筑物中支持设施功能和运行的所有物理元素，例如电气和照明、暖通空调、消防与安全系统、电梯、建筑物本身等。“软服务”则专注服务于工作场所和空间的用户体验，例如清洁服务、餐饮、安全、办公支持、虫控、绿化、场地维护等。

       设施管理中的部分实物资产设施设备示意

       什么是设施管理中的资产管理？

       资产管理即管理与工作场所相关的实物资产，核心为建筑设施与空间资源，包括现有和潜在未来资产的运营和维护责任，属于设施管理 “硬服务“管理范畴，在ISS我们也称之为工程技术服务。

       设施管理中的资产管理主要通过执行适当的维护来确保资产的可靠运作，包括预防性和被动式维护等措施，在某些情况下，还会涉及到资产设备规划和/或执行资产的替换或升级。

       资产设备状况可能会对客户的维护成本造成重大影响。如果资产未进行适当维护或其有效年限已终止，则维护此类资产的成本有可能会大幅提高。由于不正确维护或维护已过资产有效年限所产生的成本，让客户面临成本控制挑战。

       为此，ISS开发了一套执行资产生命周期管理的全球标准流程和工具。

       全生命周期资产管理，以“硬服务”夯实软实力

       ISS构建了资产生命周期管理轮盘并以此作为服务框架，以直观的方式呈现资产管理运营模式。在这一资产管理运营模式中，第一步也是最重要的一步是资产数据收集、验证和设备状况评估。ISS在收集和评估中明确了解客户的需求和设施资产的现状。通过审查资产维护历史、进行资产状况评估和分析我们客户现有的技术服务交付模式和维护理念，完成尽职调查流程。我们实地勘察核实实物资产及其使用状况，这些基础必要的举措也能够帮我们在未来为客户落实工程项目改造和绿色节能措施。

       如果资产没有得到妥善维护或处于使用寿命末期，维护此类资产的成本可能会大幅增加。ISS将采用标准化、系统化的方法来识别资产状况、生命周期，并考虑资产更换决策，以主动管理故障风险，并提供数据驱动的解决方案，以优先考虑资产更新和维修。

       优化资产使用寿命、性能和可靠性是ISS资产管理方法的基石。资产管理解决方案通过了解全生命周期成本原则，指导维护、运营、更新、更换、处置、能源管理和持续流程改进。一个可持续建筑能够为其使用者提供安全和高效运转的环境，同时有效利用水和能源，从而产生长期成本效益。

       可靠性为中心的管理，确保资产长短期价值

       采用资产生命周期管理流程，ISS对资产设备进行信息管理、状态管理、运维管理以及可靠性管理，可根据设备使用时间、对客户的重要性及资产状况，来识别并优先级适当的关键设备资产，确保可靠运作，满足对客户的资产设备的维保责任；

       同时在维护范围内执行资产评估、建立并审查完整的资产清单、使用 ISS 全球资产生命周期管理流程和工具，支持客户团队，识别已过使用年限、需要替换或状况改进的设备资产。 如此一来，可以为客户提供短期的设备替换建议，及中长期的资本预测建议，可为客户提供大幅度增值。