过去十年房价越调越高 为什么偏偏这次就降温了?

2016-12-23 09:50:27来源:现代财经杂志作者:李华

  12月23日讯 高房价是改革开放以来诸多矛盾的一个侧影,不仅涉及城市发展理念、中央地方财权分配、国有土地供应体制,也与收入分配格局、经济结构转型、信贷等因素密切相关。高房价是市场效率与公共利益失衡的直接体现。(此前报道:国家住建部:一二线城市控房价 三四线城市去库存--链接)5uH现代财经网

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  房价(编辑推荐:人民币贬值对房价的影响 2017年房价走势)5uH现代财经网

  解决高房价问题,必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,政策工具长短结合,长效机制稳定购房预期、行政控制稳定短期价格,形成“长枪短炮”结合的平衡政策火力,才能走出十年来房地产调控“越调房价越高”的泥淖。5uH现代财经网

  一、短期加强市场监管、消除“恐慌性”购房预期5uH现代财经网

  2016年部分城市房价暴涨,除刚需、改善型需求入场外,更多的是提前刚需、提前改善型需求释放。在房价即将暴涨的强烈预期下,有些房地产开发企业“捂盘惜售”, 一些中介机构趁机炒作房价,营造“一房难求”的市场氛围,更有各种“首付贷”押宝房价短期暴涨套利,这些都是市场短期失灵的直接表现。5uH现代财经网

  逐利是房地产开发企业的天性,利用“买涨不买跌”的心理促使迅速成交也是房地产中介的最优选择。但是,房地产市场是先天的垄断竞争市场,老百姓本来就是信息弱势的群体,如果强势的市场主体利用掌握的信息操纵、影响市场,政府就必须出手,对不规范的市场行为进行坚决的打击。政府出手,直接目的在于纠正微观主体的不当行为,最终目的还是防范可能引发的市场风险。5uH现代财经网

  二、长期构建房地产健康发展长效机制,构建“阶梯型”消费预期5uH现代财经网

  1998年以来,我国停止住房实物分配,商品房市场逐渐成为满足城镇居民住房需求的主渠道。从计划到市场,改革的成就不仅体现在人均住宅建筑面积从6.7平米到30多平米的巨大飞跃,还一举奠定了房地产这个万亿级行业的支柱地位,使其成为拉动中国经济增长的强大动力。5uH现代财经网

  然而,在当前信用货币制度下,房地产的流动性大大提升,有流动性就有货币性,有货币性资产就具有了金融性。美联储频繁使用“实体经济”这个词,直指除去房地产市场和金融市场之外的部分,就是充分考虑了房地产的“金融性”。当房子从“砖瓦水泥”变成金融产品,就一定具有适合投资、投机的特征,我们对房地产行业的认识也应随之深化。5uH现代财经网

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  第一,调控主体应从中央转移到地方,形成中央和地方调控合力。房地产市场宏观调控始于2002年,建设部等6部委印发的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》,拉开全国一盘棋调控房地产的大幕。今年以来,房地产市场延续了去年的升势,但区域分化、冷热不均的态势更加明显。面对区域分化的市场,作为宏观调控的主体,中央政府应着手建立长效机制,更多的行政调控责任,应交给地方政府,“因城施策”。土地、税收等关键要素在地方,只有地方政府承担主体责任,才能上下联动,在房地产调控上形成合力。5uH现代财经网

  第二,控房价应与防风险并重。房地产调控,目的在于抑制泡沫形成,不能持续高歌猛进,形成“大起”;也不能过度影响信心,造成“大落”。日本在90年代金融和房地产政策出台的节奏和时机上出现误判,导致房地产泡沫破灭非常剧烈,是为前车之鉴。长效机制的着眼点,在于效果长期、预期长期,目的是促进房地产业的平稳发展。

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